Autor: Horacio 10/12/2015 18 Comentarios

El régimen denominado «enfiteusis» era ya conocido en el Imperio Romano y de allí pasó a Castilla, en cuyo derecho se encontraba regulado.

En términos generales, puede decirse que la enfiteusis es un contrato mediante el cual el propietario de un bien inmueble (enfiteuticario) trasmite a otro (enfiteuta) el dominio útil de la cosa por un plazo largo o a perpetuidad, y éste se obliga a pagar anualmente un precio (cánon).

Así, el enfiteuticario mantiene la propiedad de la cosa, que puede trasmitir cuando quiere y el enfiteuta recibe el dominio útil, que puede a su vez arrendar, hipotecar, vender, donar, etc.

El jurista DEMOLOMBE ha señalado que «la enfiteusis es una convención sui géneris, un poco de arrendamiento, un poco de usufructo, un poco de propiedad, pero verdaderamente no es arrendamiento, ni usufructo, ni propiedad». Lo singular de este derecho es que ha contribuido singularmente a formar, en torno de él, una doctrina y una jurisprudencia bastante contradictorias.

La enfiteusis de Rivadavia:
Según la ley de RIVADAVIA, las tierras públicas se entregaban en enfiteusis por el término de 20 años y el enfiteuta debía pagar un canon anual del 8% en las tierras de pastoreo y del 4% tratándose de tierras de agricultura.

No limitaba la extensión de la tierra que puede entregarse, ni se imponía la obligación de mejorarla. Además el monto del cánon no lo establecía el gobierno sino un jury de vecinos del enfiteuta, los que a su vez también eran enfiteutas, por lo que la tasación resultaba siempre muy baja. También el enfiteuta podía transferir libremente el dominio útil sin necesidad de una autorización del Estado y sin que éste tenga derecho a cobrar un porcentaje del precio establecido por las partes para la transferencia (laudemio), como es común en los contratos privados de enfiteusis.

La opinión de VÉLEZ SARSFIELD
La enfiteusis, como contrato privado, fue suprimida entre nosotros en 1869 al promulgarse el Código Civil. Éste la elimina entre los derechos reales. El codificador, DALMACIO VÉLEZ SÁRSFIELD, expresó a este respecto que: «La conveniencia de este contrato ha dependido siempre del estado de la sociedad en sus diferentes épocas, de las instituciones políticas que permitían los feudos, de la inenajenabilidad de los bienes raíces y de los mayorazgos que constituían el derecho sucesorio, al arbitrio de los padres».

«Entre nosotros, este tipo de acuerdo ha existido desde que éramos colonia española y la experiencia ha demostrado que las tierras enfitéuticas no se cultivan ni se mejoran con edificios. Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión, el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo».

«El contrato de arrendamiento será, entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente»,

«En virtud, pues, de lo dispuesto en el articulado de este proyecto de ley, la comisión que proyectó el Código Civil para España suprimió la enfiteusis y GOYENA en sus observaciones al art. 1547, expone los males que ese contrato había causado en aquel reino».

«En casi todos los códigos modernos está prohibida la enfiteusis. En el Código francés, no existe la palabra enfiteusis. Si se hace, pues, un contrato de enfiteusis, valdrá sólo como contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo, y durará sólo por el tiempo que puede durar la locación» (ver Rivadavia, Bernardino).